Kupovina stana — Svi troškovi koje ne smijete zaboraviti
Cijena na oglasu nije konačna cijena. Uz troškove poreza, notara, agencije i kredita, kupovina stana može koštati 5–10% više nego što pišše u oglasu.
Fiksna cijena nije ukupna cijena
Mnogi prvi kupci zaboravljaju da je cijena oglašene nekretnine samo početak. Na vrh tog iznosa dolaze:
- Porez na prenos apsolutnih prava ili PDV
- Agencijska provizija
- Notarski troškovi
- Uknjižba u katastru
- Troškovi banke (procjena, hipoteka, obrada)
- Eventualno renoviranje pri useljenju
Porezni troškovi pri kupovini
Za stare gradnje (prenos vlasništva od fizičkog lica):
- Srbija: 2,5% poreza na prenos apsolutnih prava
- Crna Gora: 3% poreza na prenos
- BiH: Varira po kantonu/entitetu (1–5%)
- Hrvatska: 3% poreza na promet nekretnina
Za novu gradnju (direktno od investitora), porez je uključen u cijenu kroz PDV. Investitor je PDV obveznik — vi kao kupac plaćate već uračunat PDV.
Agencijska provizija
Standard u regionu je 2–3% + PDV. Na stanu od 100.000 EUR, to je 2.000–3.000 EUR. Provizija je pregovaračka. Ako kupujete bez agenta direktno od vlasnika, možete eliminisati ovaj trošak (ali gubite stručnu zaštitu).
Notarski troškovi i uknjižba
Notarska ovjera ugovora je obavezna. Troškovi ovise o vrijednosti nekretnine. Na 100.000 EUR stanu, notarski troškovi su tipično 300–600 EUR. Uknjižba u katastar/gruntovnicu: 100–300 EUR (varira po zemlji i vrijednosti).
Troškovi kredita
Ako financirate kreditom, dodajte:
- Procjena nekretnine: 200–500 EUR
- Naknada za obradu kredita: 0,5–1% iznosa kredita
- Hipoteka: 100–300 EUR
- Životno osiguranje (ako je obavezno): 100–300 EUR/god
Izračunajte troškove kupovine
Česta pitanja
Koliki je porez pri kupovini stana?
Za novo gradnju kupujete s PDV-om (20% u Srbiji, 25% u HR, 17% u BiH — već u cijeni). Za staru gradnju, plaćate porez na prenos apsolutnih prava: Srbija 2,5%, CG 3%, BiH varijabilno, HR 3%.
Kolika je agencijska provizija?
Tipično 2–3% od kupoprodajne cijene. U Srbiji je praksa da agent naplaćuje i kupcu i prodavcu. U CG često samo prodavcu. Uvijek pregovarajte — nisu sve agencije nepromjenljive u proviziji.
Da li moram platiti notara?
Da, u svim zemljama regiona je obavezna notarska ovjera kupoprodajnog ugovora. Troškovi: Srbija 150–500 EUR, CG 200–600 EUR, HR 100–400 EUR. Ovisi o vrijednosti nekretnine.
Koji su skriveni troškovi pri kupovini?
Uknjižba u katastru, troškovi procjene nekretnine (za kredit: 200–500 EUR), troškovi hipoteke, troškovi tekućeg računa za kredit, obavezno životno osiguranje uz kredit (u nekim bankama). Uvijek tražite sve troškove unaprijed.