Porez na nekretnine u regionu — Usporedba Srbija, CG, BiH, Hrvatska
Kupovina nekretnine donosi znatan porezni trošak. Znati stopu unaprijed pomaže pri planiranju budžeta i pregovorima.
Šta je porez na promet nekretnina?
Porez na promet nekretnina (ili porez na prijenos nekretnina) plaća se pri svakom prenosu vlasništva — prodaji, kupovini, zamjeni ili darovanoj nekretnini. Razlikuje se od godišnjeg poreza na imovinu koji se plaća kao vlasnik.
Srbija — Stopa 2.5%
U Srbiji porez na prenos apsolutnih prava iznosi 2.5% tržišne vrijednosti nekretnine. Porez plaća kupac.
Osnova i izuzeća
- Porezna osnovica: tržišna vrijednost po procjeni poreske uprave (ne nužno ugovorena cijena)
- Oslobođenje: kupac koji kupuje prvi stan (do određene površine, za vlastite potrebe)
- PDV zamjenjuje porez na promet: kada prodavac obračunava PDV (firme s PDV obavezom)
Za stan od 100.000 EUR: porez = 2.500 EUR (plus notarskе, agencijske i administrativne troškove).
Crna Gora — Stopa 3%
Porez na promet nepokretnosti u Crnoj Gori iznosi 3% tržišne vrijednosti. Plaća ga kupac.
Posebnosti
- Lokalne samouprave mogu imati nešto različite provedbene propise
- Nekretnine strana lica: ista stopa, ali s ograničenjima vlasništva za određene kategorije
- Novogradnja od investitora: obično PDV 21%, bez posebnog poreza na promet
Za stan od 100.000 EUR: porez = 3.000 EUR.
Bosna i Hercegovina — Stopa 5%
BiH ima najvišu stopu u regionu — 5%. Regulativa se razlikuje između Federacije BiH i Republike Srpske.
Federacija BiH
- Porez na promet nekretnina: 5% u većini kantona
- Neke kantone imaju različite stope — uvijek provjerite lokalne propise
Republika Srpska
- Porez na promet nepokretnosti: 3% (različito od Federacije)
- Oslobođenja za nasljeđivanje i darovanje u prvom redu
Za stan od 100.000 EUR u F BiH: porez = 5.000 EUR — značajan trošak pri planiranju kupovine.
Hrvatska — Stopa 3%
Porez na promet nekretninama (PPN) u Hrvatskoj iznosi 3% tržišne vrijednosti.
Bitne napomene za Hrvatsku
- PDV zamjenjuje PPN: Za novogradnju (investitor koji je PDV obveznik) primjenjuje se PDV 25%, bez PPN
- Kupnja prvog stana: Mladi do 45 godina koji kupuju prvu nekretninu za vlastito stanovanje mogu biti oslobođeni PPN-a ili imati sniženu stopu
- EU državljani: Ista pravila kao za hrvatske državljane
Za stan od 100.000 EUR (rabljeni): PPN = 3.000 EUR. Za novogradnju 100.000 EUR: PDV = 25.000 EUR (ali to je obično već uključeno u prodajnu cijenu).
Usporedna tablica
| Zemlja | Stopa | Ko plaća | Na 100.000 EUR |
|---|---|---|---|
| Srbija | 2.5% | Kupac | 2.500 EUR |
| Crna Gora | 3% | Kupac | 3.000 EUR |
| BiH (Federacija) | 5% | Kupac | 5.000 EUR |
| Hrvatska | 3% | Kupac | 3.000 EUR |
Ostali troškovi pri kupovini nekretnine
Porez je samo jedan od troškova. Ukupan trošak transakcije uključuje:
- Notarski troškovi: 200–800 EUR (zavisi od vrijednosti)
- Agencijska provizija: 2–3% od kupovne cijene (ponekad dijele kupac i prodavac)
- Upis u katastar: 50–300 EUR administrativna taksa
- Pravna pomoć (advokat): 300–1.000 EUR ako angažujete
Izračunajte tačan iznos poreza za vašu situaciju koristeći naš kalkulator:
Često postavljena pitanja
Ko plaća porez na promet nekretnine — kupac ili prodavac?
U većini zemalja regiona porez plaća kupac (sticalac). Izuzetak su slučajevi kada je prodavac firma koja naplaćuje PDV — tada nema poreza na promet, ali postoji PDV.
Kako se određuje porezna osnovica?
Porezna osnovica je tržišna vrijednost nekretnine, ali ne uvijek ugovorena cijena. Porezna uprava može procijeniti da je tržišna vrijednost viša od ugovorene i zahtijevati porez na tu razliku.
Postoje li oslobođenja od poreza na nekretnine?
Da. U svim zemljama regiona postoje oslobođenja: kupovina prvog stana za mlade, razmjena nekretnina između srodnika, nasljeđivanje u prvom nasljednom redu i slično. Uvjeti se razlikuju po državama.