Porez na izdavanje stana u Srbiji i Crnoj Gori 2026
Iznajmljujete stan? Prihod od najma je oporeziv i morate ga prijaviti. Evo šta vas čeka i kako legalno minimizovati poreznu obavezu.
Srbija — porez na prihod od iznajmljivanja
Osnova za oporezivanje
U Srbiji, prihodi od iznajmljivanja nekretnina su oporezivi prema Zakonu o porezu na dohodak građana. Oporeziva osnovica je:
Oporeziva osnova = Zakupnina − Normirani troškovi (25%)
Dakle, od ukupne zakupnine prethodno se oduzima 25% kao normirani troškovi (bez dokazivanja), i na preostalih 75% primjenjuje se stopa poreza.
Poreska stopa
Stopa poreza na prihode od iznajmljivanja u Srbiji iznosi 20%.
Primjer
Iznajmljujete stan za 500 EUR miesečno (6.000 EUR godišnje):
- Normirani troškovi (25%): 1.500 EUR
- Oporeziva osnova: 4.500 EUR
- Porez (20%): 900 EUR godišnje = 75 EUR miesečno
- Efektivna stopa na ukupnu zakupninu: 15%
Prijava poreza
Ugovor o zakupu treba prijaviti Poreskoj upravi u roku od 30 dana od zaključivanja. Godišnja poreska prijava se podnosi do 15. maja za prethodnu godinu.
Stvarni vs. normirani troškovi
Umjesto normiranih 25%, možete odbiti stvarne troškove (opravke, komunalije ako ih vi plaćate, amortizacija). Ovo je korisno samo ako stvarni troškovi premašuju 25%.
Crna Gora — porez na prihod od iznajmljivanja
Stopa i osnova
U Crnoj Gori, prihodi od iznajmljivanja oporezuju se kao ostali prihodi:
- Normirani troškovi: 30% od zakupnine
- Oporeziva osnova: 70% zakupnine
- Poreska stopa: 9% do određenog praga, 15% iznad
Primjer
Stan za 500 EUR miesečno (6.000 EUR godišnje):
- Normirani troškovi (30%): 1.800 EUR
- Oporeziva osnova: 4.200 EUR
- Porez (9%): 378 EUR godišnje = 31,5 EUR miesečno
- Efektivna stopa: oko 6,3%
CG ima povoljniji porezni tretman iznajmljivanja od Srbije.
Turistički najam — posebna pravila
Kratkoročni najam (Airbnb, Booking.com) tretira se drugačije:
Srbija
- Obaveza registracije u evidenciji turizma
- Boravišna taksa (plaćate za goste)
- Isti porez na prihod (20% na 75% zakupnine)
- PDV obaveza ako godišnji prihod pređe 8.000.000 RSD
Crna Gora
- Turistički apartman mora biti kategorizovan (1–5 zvjezdica)
- Boravišna taksa za svaki noćaj
- PDV (21%) ako ste PDV obveznik
- Sezonski prihodi su atraktivni na primorju
Šta ako ne prijavim prihod od iznajmljivanja?
Poreske uprave Srbije i Crne Gore pojačale su kontrole prihoda od iznajmljivanja kroz:
- Praćenje oglasa na platformama (Airbnb, Booking.com, Nekretnine.rs)
- Bankarski transferi od zakupaca
- Susjedi/komšiluk prijave
Sankcije za neobjavljene prihode su visoke: retroaktivni porezi za 5 godina unazad, kaznene kamate (do 30% godišnje), novčane kazne. Isplati se prijaviti.
Savjeti za stanodavce
- Uvijek zaključite pisani ugovor o zakupu
- Prijavite ugovor Poreskoj upravi u roku
- Čuvajte dokumentaciju o troškovima (opravke, renovacija)
- Razmotrite da li se isplati biti PDV obveznik (za poslovni prostor)
- Godišnju poresku prijavu podnijete na vrijeme
Kalkulatori poreza na nekretnine
Izračunajte poreze na nekretnine za Srbiju, CG, BiH i Hrvatsku.
Česta pitanja
Koliki je porez na prihod od iznajmljivanja u Srbiji?
U Srbiji, prihod od iznajmljivanja oporezuje se stopom od 20% na oporezivi prihod. Prethodno se odbijaju normirani troškovi od 25%, tako da je efektivna poreska stopa oko 15% od ukupne zakupnine.
Da li moram prijaviti prihod od iznajmljivanja?
Da, obavezno. Prihod od iznajmljivanja je oporezivi prihod koji morate prijaviti Poreskoj upravi. Ugovor o zakupu se prijavljuje, a prijava poreza podnosi se za svaku godinu.
Koliki je porez na najam u Crnoj Gori?
U Crnoj Gori prihod od iznajmljivanja se oporezuje stopom od 9% (do praga) ili 15% (iznad praga), uz mogućnost odbitka stvarnih ili normiranih troškova od 30%.
Kada nastaje obaveza PDV-a za iznajmljivanje?
PDV na iznajmljivanje stanova fizičkim licima za stambene potrebe je oslobođen. PDV se plaća na poslovni prostor ili turistički smještaj, i samo ako ste PDV obveznik.